相続税や贈与税を計算する際の財産の評価は、原則として相続開始日の時価により計算しますが、実務上は国税庁が公表している「財産評価基本通達」に従って評価することになります。
それでは、主な財産の評価方法について詳しく見ていきましょう。
この記事の内容
宅地および宅地の上に存する権利の評価
宅地の評価単位
宅地及び宅地の上に存する権利の評価は、１画地の宅地ごとに評価します。
具体例①
自己所有の２筆の宅地を自己の居住用家屋の敷地として利用している場合
①と②合わせて１画地とします
具体例②
１筆の宅地の１部分を他人に貸し付け、残りを自己の居住用家屋の敷地として利用している場合
①と②それぞれ１画地とします
具体例③
自己の所有する１筆の宅地の半分を自己の店舗の敷地として、残り半分を自己の居住用家屋の敷地として利用している場合
①と②合わせて１画地とします
倍率方式
路線価が定められていない地域にある宅地は倍率方式により評価します。
評価額＝固定資産税評価額✕倍率
※倍率は国税丁が地域ごとに定めています
路線価方式
路線価方式は、市街地にある宅地の評価方式です。
宅地の面する路線ごとに定められた路線価にもとづいて評価します。
１方のみが路線に接する宅地
１方のみが路線に接する宅地の価格は、次の計算式により計算します。
評価額＝路線価✕奥行価格補正率✕地積
正面と側方に路線がある宅地
いくつかの路線に面している宅地の評価は、まず正面路線を決めます。
正面路線は、路線価に奥行価格補正率を乗じた金額の高いものになります。
評価額＝｛（正面路線価✕奥行価格補正率）＋（側方路線価✕奥行価格補正率✕側方路線影響加算率）｝✕地積
正面と裏面に路線がある宅地
正面と裏面に路線がある宅地の評価は、まず正面路線を決めます。
正面路線は、路線価に奥行価格補正率を乗じた金額の高いものになります。
評価額＝｛（正面路線価✕奥行価格補正率）＋（裏面路線価✕奥行価格補正率✕二方路線影響加算率）｝✕地積
私道の評価
私道の評価は、私道の利用者により評価が決まります。
・不特定多数の人が利用している場合は評価しない。
・特定の人が利用している場合は、自用地としての価格の１００分の３０に相当する価格
借地権の評価
建物の所有を目的とする地上権や土地の賃借権のことを借地権といい、次の計算式で求めることができます。
評価額＝自用地としての価格✕借地権割合
賃宅地の評価
借地権など宅地の上に存する権利の目的となっている宅地のことを賃宅地といい、次の計算式で求めることができます。
評価額＝自用地としての価格✕（１ー借地権割合）
貸家建付地の評価
貸家の目的とされている宅地や貸アパート・貸家などを他人に貸し付けている場合の土地のことを貸家建付地といい、次の計算式で求めることができます。
評価額＝自用地としての価格✕（１ー借地権割合✕借家権割合✕賃貸割合）
使用貸借に係る土地の評価
土地を無償で貸し借りすることを使用貸借といい、自用地としての価格で評価します。
使用貸借で貸し付けている宅地の評価＝自用地としての価格
家屋の評価
家屋の評価単位
原則として１棟の家屋ごとに評価します。
自用家屋の評価
自用家屋は固定資産税評価額をもとに評価します。
評価額＝固定資産税評価額✕倍率（１．０）
貸家の評価
貸家は自用家屋の評価額から借家権割合と賃貸割合を乗じた価格を控除して求めます。
評価額＝自用家屋としての価格✕（１ー借家権割合✕賃貸割合）
