住宅取得は人生の中でも多くの資金を必要とする大きなイベントの一つです。

しかし、現在の自分の年収と貯蓄で実際にいくら位の住宅が購入可能なのかがわからないなど不安を抱えている方も多いと思います。

この記事を読むと、親などからの資金援助の方法や住宅ローンの種類など、どのように資金を準備すれば夢のマイホームが取得できるのかがわかります。

 

購入可能な住宅価格の計算方法

 

用意できる自己資金の金額

まず最初に頭金はいくら用意できるのかを計算しましょう。

住宅購入のために貯めていた貯蓄や親などからの資金援助の金額を割り出します。

 

住宅取得資金の贈与に関しての税制上の優遇処置

親などからの資金贈与を利用する場合は、相続時精算課税制度や住宅取得資金の贈与税の非課税制度の利用を検討しましょう。

相続時精算課税制度とは？

贈与税の住宅取得資の非課税制度とは？

 

住宅ローンの借り入れ可能額

①現在の年収の何パーセントをローンの返済に回せるのかを計算しましょう。

その際に、購入後に必要となる管理費や税金などの金額も予め考慮しておくようにすることが大切です。

②返済期間を計算しましょう。

できれば定年退職までにローンの返済は終わるように返済期間を設定した方が良いです。

③最後に下記の表を参照して借り入れ可能額を計算します。

■借入額１００万円あたりの毎月返済額（元利均等返済）　　　（単位：円）

計算式

①の金額　✕　②返済期間と金利の交わる数字　÷　１００　＝　住宅ローンの借り入れ可能額

 

用意できる自己資金と住宅ローンの借入可能額の合計額が購入可能な住宅価格となります。

 

住宅ローンについて

 

住宅ローンの金利

住宅ローンの金利には、固定金利型、変動金利型、金利選択型などがあります。

固定金利型

固定金利型の特徴は、契約時の金利が返済終了まで変わらないことです。

返済額が変わらないので計画的な返済ができます。

変動金利型

変動金利型の特徴は、６カ月ごとに金利が見直されることです。

金利が下がると返済額は減少しますが、金利が上がると返済額も増加します。

金利選択型

金利選択型の特徴は、当初の一定期間は固定金利が適用され、その後金利の見直しがされるところです。

 

住宅ローンの返済方法

住宅ローンの返済方法には、元利均等返済と元金均等返済があります。

元利金等返済

返済額が一定で、返済金額に占める元金と利息の割合が毎回変化します。

元金均等返済と比べると、当初の返済金額は少ないが総返済額は多くなります。

元金均等返済

元金部分を返済期間で按分して均等に返済する方法です。

元金の残高に応じて利息が決まるので、当初は返済額が多いが、返済が進むと徐々に少なくなります。

元利均等返済より総返済額は少なくなります。

 

住宅ローンの種類と内容

主な住宅ローンは、財形住宅融資や民間金融機関と住宅金融支援機構の提携による住宅ローンがあります。

財形住宅融資

財形貯蓄利用者は、財形住宅融資制度が利用できます。

対象住宅	・新築住宅（床面積７０㎡以上２８０㎡以下） ・中古住宅（床面積４０㎡以上２８０㎡以下） ・リフォーム（リフォーム後の住宅部分の床面積が４０㎡以上）
申込資格	・１年以上財形貯蓄を継続していること ・申込日前２年以内に財形貯蓄の預け入れがあること ・申込日における貯蓄残高が５０万円以上あること
融資額	・財形残高の１０倍以内かつ最高４，０００万円まで ・住宅購入価格などの９０％以内
金利	・５年固形金利（５年毎に見直しあり） ・当初は融資申し込み時の金利が適用されます

フラット３５

フラット３５は、民間金融機関と住宅金融支援機構の提携による民間の住宅ローンです。

対象住宅	・床面積７０㎡以上の新築・中古住宅（共同建ては３０㎡以上）
申込資格	・申込時の年齢が満７０未満の人 ・年収に占める総返済負担率が年収４００未満の人は３０％以下、年収４００満以上の人は３５％以下であること
融資額	・１００万円以上８，０００万円以下 ・購入価格の１００％以内まで
金利	・全期間固定金利 ・融資実行時点の金利が適用される ・金融機関ごとに異なる
保証人	・不要です（保証料もない）

フラット３５S

フラット３５Sは、省エネルギー性や耐久性などに優れた住宅を取得する時に、フラット３５の金利を一定期間引き下げるものです。

ダブルフラット

ダブルフラットは、将来の返済負担を軽減することが目的で、フラット３５を２つ組み合わせて利用するものです。

フラット５０

フラット５０は、長期優良住宅の認定を受けた住宅について、返済期間を最長５０年とするものです。

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住宅ローンの繰り上げ返済

繰り上げ返済とは、返済しているローン元金を返済することにより、返済期間の短縮や返済額の軽減を図るものです。

期間短縮型と返済額軽減型の２種類があります。

期間短縮型

毎回の返済額はそのままにして、返済期間を短縮する方法です。

返済額軽減型と比べて利息軽減効果が大きくなります。

返済額軽減型

返済期間はそのままで、毎回の返済額を少なくする方法です。

期間短縮型に比べると利息軽減効果は小さくなります。

 

住宅ローンの借換え

借換えとは、現在返済している住宅ローンより低い金利の住宅ローンを借りて一括返済する方法です。

ただし、借換えのための費用が発生するため利息軽減効果がなくなる場合もありますので、事前に細かな計算が必要です。

主な借換え費用

・印紙税

・抵当権抹消費用

・新規融資の抵当権設定費用

・保証料

・事務手数料など

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